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  • 郑州“住改商”被清理后,这些商铺,原因如下!

    郴州邦通商业地产经纪有限公司 2020-04-14 10:44     432次浏览
  • 河南商报首席记者 吴军/文 记者 邓万里/图

    郑州的街边小店正呈现“冰火两重天”的景象。一方面,受“住改商”专项整治和疫情影响,部分小店开始转让或退出经营;另一方面,同样是受上述两个原因刺激,部分小店开始转换位置,扩大店面、推出新品,加速转型。

    这种情况下,什么样的铺子受商家青睐,商家在选择铺子时首先考虑的是什么,河南商报记者在走访了郑州市4条街、采访了20多家刚刚开业或即将开业的商铺得来的调查,或许对于还在犹豫、踯躅的其他商家来说,可以提供一些借鉴。

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    升龙御玺的底商,十几家店铺刚刚开业或即将开业

    走访:半个月内,多家小店刚开业或准备开业

    这次调查,河南商报记者共走访了郑州市颍河路(桐柏路以西、前进路以东地段)、前进路(陇海路以北、颍河路以南路段)、汝河路(伏牛路以东、桐柏路以西路段)和伏牛路(汝河路南北、秦岭路以东路段)。

    选择颍河路和汝河路,是因为春节前后,这两条街上因为“住改商”专项整治,有很多小店已经或面临搬迁,而汝河路以北、前进路、伏牛路上,又有很多正规的底商已出租或面临出租。

    这两天的走访中,颍河路以北的“李氏捞面馆”的门头崭崭新,店内正在进行简单装修。该店的工作人员称,原来的老店在汝河路、桐柏路,现在原址因为“住改商”要求搬迁,一个月前就租下了现在的门面,预计4月15日开业。

    陈保强位于颍河路南的新诊所是今年3月底开业的。

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    郑州市汝河路上,搬到新地址的火锅烧烤食材店

    前进路东,一家黄焖鸡饭店刚开业3天,门前的花篮还很簇新。

    汝河路北的夕阳红冰淇淋店,预计4月14日开业;隔壁的湘满园,正在装修中,预计4月18日开业。

    顺着汝河路往东走,还有七八店正在装修中,预计近期都将陆续开业。

    4月10日早上,位于汝河路、伏牛路交叉口的喜德隆蛋糕店刚开业。

    “住改商”专项整治和疫情影响,打乱了街边小店的正常经营,他们不得不辗转腾挪,另妥出路,眼下,这4条街上20多家新店的陆续开业,即是他们的本能求生。而这,或许只是正在悄然发生改变的郑州商业的街头一瞥。

    选铺一:一定要离老店近,这样才能留住老客户

    老店面临搬迁,新店如何选择?走访了20多家小店,98%的店老板都选择了:就近。

    比如陈保强的诊所,新店和老店都在颍河路上,二者相距只有几百米;李雯雯开的湘满园,是从汝河路的南边搬到了北边;高荣华的夕阳红冰淇淋店、魏霞的私人订制服装店,也都是从汝河路的南边搬到了北边,仅一路之隔;郭志强的喜德隆蛋糕店,新店老店都在汝河路上,只不过,老店在伏牛路东,新店在路西;即便是李强的李氏捞面馆,从桐柏路汝河路搬到桐柏路和颍河路口,距离也仅两个路口、三站路。

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    汝河路南边很多店铺,都搬到了路对面

    只有卖黄焖鸡的老板程万丽称,她原来的店在二七区的幸福路上,现在搬到了中原区的前进路。

    新店为何距离老店这么近?

    陈保强的观点是,来诊所就医的90%都是周边居民,新店开在老店附近,就是怕老客户丢了。

    高荣华在汝河路南的冷饮店,是1996年开起来的,别看店面只有30多平方米,每到夏天,中原区的很多居民都骑着车前来批发。为了不丢下这些积攒了24年的老客户,她选择了把店挪到路对面。

    选铺二:一定要选择居民区附近,客流量可以有保证

    程万丽10年前从信阳老家来郑州谋生时,把饭店选择开在幸福路,是因为那附近有个郑州市铁路职业技术学院。

    “那个学校学生多,我们生意就特别好。”程万丽说,当时的店只有30多平方米,但每天都能卖1000多元,到月底一盘点,差不多每月能净赚七八千元,这些钱足够供两个孩子在郑州上学。

    三四年前,学校部分校区搬离,程万丽的饭店生意直线下滑。每天的营业额从1000多元降到五六百元。今年春节前,经过踅摸,她和老公决定把店面从幸福路搬到前进路。

    “这条路上东边西边都是中原新城的居民,客流量大。”程万丽说,截至4月13日,新店才开业3天,受疫情影响,加上新店需要重新培育客户,目前每天营业额只有四五百元。希望过一段时间能有好转。

    而汝河路上因为“住改商”面临搬迁的商户,之所以大部分选择到路对面开店,除了不想丢掉之前辛苦培育的老客户外,看中的也是周边的居民区,如汝河小区、锦弘茗邸、升龙御玺等。

    华丽转身:可从3方面成本上涨

    新店开业,接踵而来的就是支出的变化。

    大部分新开的店面,支出都有所增加。

    如果是之前就在经营的底商,还会有转让费。

    程万丽接手的店,以前是卖进口食品的,她接店时,对方要的转让费是15万元。同样是30多平方米的面积,原来在幸福路时,每月租金是4500元,新店要5000元,每月增加了500元。

    此时,房东直租的店面更受店老板青睐。

    像汝河路南边的商家,为什么十几家一窝蜂地往路北搬?就是因为半年前刚交付的升龙御玺的商铺全是一手的,没有转让费。

    李雯雯是湖南人,10年来来到河南郑州,在汝河路上租了一个30平方米的小店,专卖米粉。这次从路南搬到路北,店面扩大到了200多平方米,以前每月3000元的租金,现在涨至3万元。这次光装修就投入了40万左右,员工预计将从3个人增至10个人。

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    高荣华的冰淇淋店,原来在汝河路路南时,店面30多平方米,每月租金2000多元,现在店面60平方米,每月租金1万多。

    店面扩张,房租和人员增加带来成本上涨,在疫情未了的当下,如何应对?

    李雯雯选择了推出新品,比如增加了炒菜项目;原来大多是外卖,没有堂食的场地,这次楼下楼上两层楼,除了一般餐饮,还可承办小型宴请等;而且,她把一楼匀出一部分店面,准备出租早餐摊位。

    卖了24年的冷饮,新店装修时,高荣华的店里除了增加了新买的冷柜、冰柜,还推出了火锅食材、烧烤食材、蔬菜销售等。

    “卖冷饮只有半年的生意,不增加品类担心顾不住成本。”高荣华称,为了准备新店开业,装修加上购买各种冷柜、货架等,就投入了20多万,她希望以前的老客户买冷饮时不但能想到她,吃火锅、烧烤时也能想到她。

    “老炮”支招:15年换了5个店址,老客户越来老多就靠俩秘诀

    “住改商”整治和突然到来的疫情,加速了街边小店的转型和升级。

    私人订制服装店的魏霞称,她原来的老店在汝河路南边开了16年,积累了上千个老客户,但店面只有20平方米,每次遇到店里搞活动时,排队试衣服的客户从店里排到店外,有时因为人数太多,还要分几批搞。

    “我本来就想找个大点的店面搬迁,只不过,这次‘住改商’把这个步骤提前了半年。”魏霞称。

    郭志强说,这一次“住改商”整治,是他开蛋糕店15年来的第5次搬迁。

    2005年时,他初开蛋糕店时,是在双河市场;后来搬到岗刘蔬菜市场;又搬到岗刘服装市场;3年前,岗刘服装市场搬迁后,他就把店搬到了伏牛路以东的汝河路路南经营;这一次,是从伏牛路的东边搬到了西边。

    15年来5次搬迁,郭志强就坚持一个原则:就近,绝不丢老客户。

    所以,新店虽然4月10日才开业,但营业额相比以前,每天都有1000多元的增加。这说明老客户不但没丢,新客户还在持续增加。

    另外,郭志强还强调,蛋糕店的门口一定要宽阔,便于周边老客户寻找和通行,这一点和服装店不同,也是他经营15年以来的经验总结。

    发布:凡漫
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    郴州邦通商业地产经纪有限公司从事底商买卖租赁业务多年,经验丰富,为买卖双方用户提供全面真实的房产相关信息及咨询服务,并满足用户估价、约带看等个性化服务,对底商买卖流程熟悉,过户、贷款手续专业。商铺是一种长期投资的固定资产,完全不受地产政策影响,利润率每年都会递增,投资少收益高。

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