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  • 破局非住宅专题报告之:长沙商铺回现难困局!

    郴州邦通商业地产经纪有限公司 2020-04-30 09:19     440次浏览
  • 商业散售市场占据主力

    经济规模位列前八的国家,占全球经济总量的60%以上,其可投资商业地产的市场规模甚至超过了70%。中国作为全球第二大经济体,可投资商业地产规模已趋近4万亿美元,2020年有望增长至4.2亿美元。其中,商业散售市场与大宗物业交易比例为99:1。意味着商业散售占据着交易市场的主力。

    2020年,除去实力企业将商业自持,多数房企仍将商业地产回现视为为要务,其中商铺为其重要的现金回流窗口。然而,2019年,长沙市内五区商铺交易总规模仅67万方,为近五年来值;成交均价为1.58万元/平米,较上一年下跌21%(2018年均价为2万元/平米)。

    一方面,长沙商铺交易市场量价齐跌;另一方面住宅限价、限购,将开发商对利润的期待倒逼至商业物业上。商铺交易陷入投资市场乏力和开发商利润倒逼的双重夹击中,呼吁新的解困模式和途径,产权式商铺在这种背景下应运而生。

    产权式商铺早兴起于20世纪70年代欧美发达国家。它是将商铺所有权与经营权分离的房地产证券化概念。它的典型运作模式是开发商依据一定的布局和设计,将商业项目分割成面积较小的若干单元即产权式商铺,出售给投资者;投资者拥有产权式商铺的产权,但并不独立经营,而是以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用,开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。

    产权式商铺在长沙经历了几年的发展,形成了两种形式:一种是“独立产权式商铺”,其拥有物理形态界线。投资者购买后拥有独立产权,可自营,也可出租或交由开发商或其他经营公司包租;另一种是“虚拟产权式商铺”,即开发商将商业空间进行面积分割,无内墙隔离,且不划分实际区域,产权登记在投资者名下。投资者在一定期限委托经营,委托经营期间往往对各小商铺进行重新布局或合并使用。

    2017年长沙房地产住宅市场开启了“五限谱”的序幕,让商铺交易市场迎来了“落户铺”、“虚拟产权式商铺”、“网红流量铺”等高光时刻。2017年,长沙市内五区商铺交易总规模达到145万方,是自2013年来至今的值。然而,经历三年多的市场验证,投资客对商铺投资越来越理性,也催生出更多符合市场规律的产品和专业模式出来。

    产品力为商铺交易的共性竞争力

    商铺交易市场对产品力的要求都是越来越高。因此,开发商纷纷将目光转向商铺产品竞争力的打造,以期它成为拉动项目现金流的第二架马车。不遗余力的做强产品力是散售街区成功的要素。从规划之初,潜心定义“好商铺”,才有可能成为商业投资市场上的人生赢家。好商铺的炼成,大致可以从如下几个方面着手。

    一、商铺规划控制量,做到有节制地开发

    参考标准,以未来5年周边社区常驻人口的“值”乘以“系数0.5-1”减去 区域内已有的优质商业量,即为本案商业的良心、稳健开发量;信心满满,认为可以干掉周边已有商业的发展商可以适度放宽。

    二、街区层数控制的极力控制

    街区层数不要超过3层,如果一定要做到4层,是通过规划下沉式广场做一个吊层,把主要景观向吊层倾斜,做出客流集聚力的双首层效果。

    TIPS:吊层商业的成功示范参见北辰凤凰天街,地铁商铺与首层商铺通过下沉式广场及景观引导,做出视觉和客流的双向互动。

    三、商铺工程物业条件坚持“标准高配”

    简单、负责的原则,即在可能的情况下,全部按餐饮经营需求进行“给排水、用电、烟道、燃气接口”四全标准进行规划设计。

    当然,除此之外作为商铺必备的“独立店招、空调室外机位、通透的玻璃门及玻璃墙”则必须是标配。

    四、守住商铺空间尺度3维的上下限

    层高底守住4.5M的下限,开间守住3米下限,进深守住4倍商铺净开间尺度上限。

    五、做足加分项,向业主及商家让渡额外价值

    ●商铺必须方正,通透,规避柱网墙支对空间的破坏。

    ●商业街的柱子尽量减少,缩小。

    ●商铺的无障碍、充分的可视性必须保证。

    ●商铺门前区域必须保持平整,以便商铺经营期间的外摆区的顺利实现。

    ●街区之间的互联互通,周边人群的便捷导入(住区人群、公交捷运人群、学校人群、主力店人群……)。

    ●商铺内外空间无硬伤。

    塔楼与街区尽量脱离,以避免塔楼柱子,剪力墙对商铺室内空间的破坏;因建筑规划原因导致塔楼与街区无法脱离时,应当充分优化塔楼柱子、剪力墙与商铺之间的关系,用结构转换来保证商铺室内空间的方正、通透。

    六、商铺划分,决定商铺销售成败的关键。

    1、散售商铺必须小型化,以控制单元总价,扩展投资客群。

    100万左右的商铺具有成为爆款的潜质;200万左右的的商铺容易售出,300万或许是商铺畅销、滞销的分界线。

    结合街区常规柱网参数、小开间不低于3米,商铺经营的实用性,理想的主流商铺单元产权建筑面积区间为:32-48平方米,单元面积12-24平方米。

    2、商铺划小的同时,要做到相邻商铺的可组合。

    首要考虑的是商铺间的平面组合,即前后,左右组合;其次考虑竖向组合。

    市场夹击下的多模式探索

    房地产行业经历了黄金二十年,开发商在白银时代呼吁转型的声音越来越强烈。期间,商业地产领域主动转型为资产管理平台的企业逐渐崭露头角,由其引领的商铺交易市场,也交出了较好的市场答卷。

    模式1:收费开发商模式:案例——天麓轻奢国际

    传统房地产企业转型到资产管理具备天然的优势:一方面,操盘团队熟悉房地产开发的整体流程,有一定的专业经验;其次,他们针对性积累了商业地产多环节的专业技能。角色就像电影导演,只需要你投钱,他就能把活儿干好,不光凭手艺把产品做好,自己制片把片子给做了,还可以自己出少部分钱压上诚意。终的结果就是为投资人创造更高的收益。美国,叫这种模式为收费开发商模式。

    长沙天麓轻奢国际项目是湖南新港联行从长沙高鑫房地产开发有限公司接手的一个独立商业地块。天麓集团负责报规报建及代建工作,湖南新港联行负责项目的全链操盘,包含项目前期定位、产品规划、整合营销、招商运营及物业管理。

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    模式2:包销模式:案例——中交中央公园

    收费开发商模式虽好,但要求专业团队在项目地块阶段就参与进来,谈判周期长,可变因素大。因此,许多国企央企开发商采取分段合作模式。首先,让专业团队在项目规划阶段就介入进来,对项目商业进行付费咨询,嫁接其产品定位与规划能力。其次,在商业售卖阶段,通过底价买断形式,将项目销售、招商、运营等转嫁给专业团队。

    长沙中交中央公园1#、3#、6#地块商业均由湖南新港联行参与前期定位规划,并由其全链操盘。中交集团在长沙则由单项目开发转向多项目合作开发,为团队节省了精力,也为多项目开发资金腾挪出较好的流通力,实现了多赢局面。

    模式3:资源整合模式:案例——正荣华悦广场

    商业地产开发不同于传统住宅,其各产品类别对专业、人才的需求更加细分。许多资金实力较强的开发企业逐渐由开发商转向纯投资商,而开发商更多地开始扮演资源整合的角色。如长沙正荣华悦广场,正荣集团为投资商和品牌输出方,华盛世纪城房地产开发有限公司为拿地方和开发方,其为商业整合主力店(如沃尔玛超市)等,商业和公寓销售、招商运营又分包给不同的专业细分公司。如此,既做到各司所长,又解脱了拉长传统开发周期和链条的困境。

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    来 源 | 正则研究

    编 辑 | 何 丹

    校 审 | 潘振兴 杨 刚 李 丹

    原标题:《破局非住宅专题报告之:长沙商铺回现难困局!》

    发布:凡漫
  • 公司简介

    郴州邦通商业地产经纪有限公司从事底商买卖租赁业务多年,经验丰富,为买卖双方用户提供全面真实的房产相关信息及咨询服务,并满足用户估价、约带看等个性化服务,对底商买卖流程熟悉,过户、贷款手续专业。商铺是一种长期投资的固定资产,完全不受地产政策影响,利润率每年都会递增,投资少收益高。

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